“营改增”二手房交易省钱 相当于营业税打了95折

“‘营改增’后，增值税基本是在原营业税的基础上打了95折。”昨天是“营改增”实施后的首个工作日，在浦东新区房地产交易中心，数位房产中介企业的交易员这样告诉记者。

营改增涉及三种情况

在静安区房地产交易中心的税务窗口，记者拿到了一份税务部门出具的具体税费解释表，其中列举了住房交易环节“营改增”的三种情况：情况一:个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。例如小王购买不足2年的住房对外销售，取得出售住房收入420万元。按原营业税计税方法计算为 420×5%=21万元，而改征增值税计税方法计算为420÷(1+5%)×5%=20万元。

情况二:个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。例如小李将购买已3年的非普通住房对外销售，取得出售住房收入500万元，而3年前他的买入总价为400万元。按原营业税计税方法计算为(500-400)×5%=5万元，而改征增值税计税方法计算为(500-400)÷(1+5%)×5%=4.76万元。

情况三：个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

相当于营业税打了95折

有业内人士告诉记者，经过测算发现，增值税相比原来有所减少，基本是在原营业税的基础上打了95折。此外，有税务部门内部人士表示：营改增后，个人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票。“原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，在哪个地方办，都基本维持不变。”

尽管“营改增”后税费有所下降，前期有不少购房者表示将把缴税过户环节放在5月1日以后。但是，记者昨天上午分别前往了浦东和静安两个房地产交易中心发现，现场并没有出现大客流的情况，相反由于是节后首个工作日，现场人流还少于往日。

建筑成本增加或推高房价

此次“营改增”之后，交易环节的税费略有减轻。上海中原分析师卢文曦认为：“一个税种改变有可能是在5年甚至更长的时间才会显现出来，比如1994年的分税制改革也是7、8年以后才逐渐显现出效果。所以短期内市场不太可能出现大的波动。”

不过也有一家在沪央企房产板块的负责人表示，因为建筑业也在此次营改增范围内，由于目前建筑企业较为普遍存在无法取得规范的可抵扣发票，导致税负增加。“我们初步测算了一下，房地产的开发成本会增加10%左右。”

新城控股集团副总裁欧阳捷告诉记者：“房地产开发成本的增加肯定会传导到房价上，但是如果开发商有规模优势、管理规范、筹划超前，影响会小一些。”