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二手房交易做低房价避税 中介蚕食巨额差价

2016年06月03日来源:每日经济新闻购房指南责任编辑:dujiankun

最近有人说,上海市价600万的房子可以以310万成交,不仅合同价可以做到比实际价低5成以上,税费少很多,“成交价格”这个东西甚至可以任人操作,随意更改。

这是怎么一回事?

二手房“黄牛”的神手段

一直以来,无论是买家还是卖家,在买卖房产的时候,都需要纳税。

这里有个特别的规定需要指出:房源不同,所处的位置不同,所缴纳的税额也有所不同。

内环内房屋建筑面积在140㎡(含140㎡)以下,或总价在450万以下的房子为普通住宅,如果满五年交易,上家就不需要缴税,下家只要交1.5%的契税。

但若是450万以上或140㎡以上的房子则成为非普通住宅,而此类住宅在交易过程中,上家需要缴纳5.65%的差额营业税,下家则需要缴纳3%的契税。

举例来说,如果中山公园附近90平米的住宅,按500万算的话,买家需要缴纳3%的契税,即15万,假设卖家当初购入这套房屋的价格为200万,那么卖 家则需要缴纳300万*5.65%的税,将近17万,双方共计需要缴纳税金32万元。但若总价不超450万,那么税金只剩下买家缴纳的1.5%,即 6.75万元,两者相抵减少了25万之多。

所以作为买家,总希望房屋价格能控制在界限之内,但卖家当然希望房屋价格是越高越好,于是乎,当买卖双方在为这条界限博弈的时候,一个新角色进入了人们的视线,他就是黄牛。

说到黄牛党,人们第一时间反应的肯定是春运时倒卖火车票的那一群人。是的,无论是就医、车牌拍卖,还是景区门票,可以说,哪里有利益,哪里就有黄牛。而二手房交易过程中出现的黄牛更是神奇。

众所周知,各区的交易中心有一个评估系统,对于该区域内的房子有一个评估机制,一般来说,在可控范围内,交易双方给出略低于交易中心的评估价格是没有问 题的。不过据邦爷了解,各个区对于评估价格的尺度把握也有所不同,但即使再松,和市场评估价也不会差太多。而对于二手房的买家来说,如果以低的价格成交, 就意味着可以少交税。但价格再低,也必须在一个合理范围之内。

而就是在此情况下,黄牛却告诉邦爷的朋友,通过一些外人想不到的非常规手法,可以将交易价格大比例做低,甚至从总价上,将原来的非普通住宅变成普通住宅。

于是邦爷感觉找了一位资深中介人士来咨询,得到的结果出人意料,原来真有这么回事,而此类现象在内外环之间的区域尤为普遍。

内外环之间的普通与非普通住宅的衡量标准是310万,但现在区域里,四五百万的房子最后合同上的成交的价格均在310万以下。相比内环,内外环做低价格相对容易。从8.65%以下降到1.5%,如此巨大差额也难免有人不动心思。

二手房交易中竟有4种价格

做低合同价,牟求逃税已经成为二手房买卖很普遍的现象。可是有知道内幕者却告诉邦爷,螳螂捕蝉,黄雀在后。做低房价,为某些经纪人赚取差价提供了机会。 由于合同价格是虚拟的,上下家的正式成交价格说多少,其实只有经纪人自己知道。加上二手房的中介费、税费普遍由下家承担。所以,在正式成交价、合同成交 价、房东到手价、买房人实际支付价之间会有四个价格。弄到最后,上家和下家都不一定知道真实价格。

这就给了某些不守道德和法律的经纪人可乘之机,直接在里面虚设价格,吃差价。

据行业内部人士曝料,在独家委托盛行后,曾经遭到严厉打击,而因为处于地下阶段的“吃差价”行为,又死灰复燃。

如果不是对房地产行业的税费充分了解,就有被“吃差价”的可能。当然,无论是链家还是中原,还是其他一线的房屋中介都已经表态,对经纪人“吃差价”行为一经查实,严惩不贷。

不过,买卖的双方交易时还是买卖双方能互通价格信息为好。链家就曾给二手房交易上下家提供过一套防止“吃差价”的方法,对于业主独家委托经纪公司卖房 的,在看房过程中并一定需要时时都进行买卖双方见面;委托交易过程中,尽可能不将房产以公证的方式委托给经纪公司,从而减少经纪公司“暗箱操作”的空间。

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